平成29年・平成30年・令和元年度 国土交通省 地域の空き家・空き地等の利活用等に関するモデル事業 愛知・岐阜・三重　空き家・実家でお困りの方のための相談センター

2017年03月17日category: 空き家問題

実家の片づけは、親御さんと進めておきましょう。

空き家実家相談センターの荒木です。

相続した実家を売るにしても、貸すにしても、予想外に大変なのが

家財の片づけです。


実家は親御さんが長く住んでおられた場合が多いので、

家財、荷物が大変な量になっており、処分するにも大変な労力が必要となります。


また、労力や費用の問題だけでなく、親が大切にしていたものを処分して良いのか・・

悩みながらの作業となると、時間ばかりがかかってしまいます。


将来このような状況にならないためにも、実家に帰られた際には、親御さんと一緒に

少しづつ実家の片づけを進めてください。


親御さんといろんなお話をしながら片づけを進めていただくと、

親御さんが大切にされている思い出、もの、が共有でき、必ず、貴重な時間となりますよ。

2017年03月10日category: 相続

まず誰に相談するか、相談先の選定はとても重要です。

空き家・実家相談センター　プランナーの後藤です。

先日、２次相続対策のご相談をいただいた方のことで、ちょっとびっくりしたことがありましたのでお話させていただきます。

１次相続時の相続税申告書をお持ちでしたので、拝見させていただきました。

その際の相続財産は、ご実家を含め、貸家や貸地等、不動産がほとんどでしたが、相続人はお母さま（配偶者）と子供２人の計３人です。

現状把握をするために、それら不動産全ての登記事項証明書を取得してみたところ、現在も被相続人（亡くなったお父さま）の名義のままになっていました。

つまり、税理士さんにより相続税の申告は済ませたものの、相続登記まではされていなかったのです。
どうやら、遺産分割協議書は税理士さんが作成されたようですので、司法書士の手配をしていなかったことが原因のようです。

しかも、相続税申告書の明細を見ると、全ての不動産毎に法定相続分で評価・納税額を計算してありました。
つまり、全ての不動産について共有とすることを前提としていたのです。
（特に貸家等の不動産は、揉めるもとですので、絶対に共有は避けるべきなのですが。）

その時の税理士さんは、自分の仕事だけ終わらせ、あとは知らん顔だったようです。

今回のケースは極端な事例かもしれませんが、士業の先生方は基本的に専門分野のみの業務のため、専門外のことには疎く、ともすれば今回のようなことが起きてしまう可能性もあるのです。

何が言いたいかというと、相続問題や不動産活用など、複数の専門分野が関わる問題解決においては、全てのカテゴリーについて総括できるパートナーを見つけ相談していただくことをお勧めします。

空き家・実家相談センター　プランナー　後藤　明

2017年02月26日category: 空き家問題

親御さんからのセカンドライフプランニングのご依頼が増えてきました。

空き家・実家相談センター　プランナーの後藤です。

最近、お子さん達が独立された親御さんからのセカンドライフプランニングのご相談が増えてきたように思います。

私がファイナンシャル・プランナーだからかもしれませんが、少しずつ「自宅の空き家化」と、「円満相続」を早い段階で意識される方が増加してきているのではないかと思います。

皆様共通しているのは、自宅は売却して現金化し、ご自身達の生活資金に充てたいというご希望があるということです。

ご自宅（お子さん達からするとご実家）を想い出の詰まった場所と捉え大切にしたい方からすると、とんでもない話かもしれませんが、ご相談者様方は皆様こうおっしゃっています。

「子供たちは皆、独立してしまい、将来もこの家に戻って住む者はいない。自分達に何かあるとこの家は空き家になってしまう。それと同時に、知り合いが相続で揉めた話などを聞くと、下手に自宅という（分割しにくい）財産を残すことで、子供たちが仲違いするようなことには決してなってほしくない。」
「だから、いっそのこと、自分達が元気なうちに現金化して、自分達の生活資金にすることにした。もし仮に、全額使いきれなくても、現金が残るから子供達で均等に分ければ揉めることもないでしょう。」

とても合理的なお考えだと思います。
ご自分達の生活にゆとりが生まれ、そして「空き家」対策にもなり、さらに「争族」対策にもなってしまうわけです。

もちろん、誰もがこのような割り切った考え方ができる訳ではありません。

ただ、不動産を所有されている親御さん世代（団塊の世代の方々等）は、早い段階で、『この先どのように対策するか』ということをじっくりと検討してみることは、本当に大切なことではないかと思います。

私どもは、セカンドライフのライフシミュレーションから住まい方提案、不動産の最適な活用法、円満相続のポイント等、中立的な立場から総合的なアドバイスやサポートをさせていただきます。

お気軽にご相談いただけたら嬉しいです。

プランナー　後藤　明

2017年02月22日category: 空き家問題

アパート建築は契約内容をよく確認して。

空き家実家相談センターの荒木です。

今日のニュースで配信されていましたが、

家賃収入が10年間変わらない契約でアパートを建てたのに、

6年後に家賃を減額されたとして、大家さんが、サブリース大手企業を相手に

訴訟をおこしたとの事。


サブリースとは、サブリース会社が、アパートを一括で借り上げて空室に関係

なく、一定の家賃を保証する、という契約です。


このような契約をしたにも関わらず、家賃が減額された！と問題になっているのです。

実は、このような訴訟は全国で数多くおこっています。


大家さん、サブリース会社、どちらに責任があるのかは、契約内容を詳細に確認しないと

わかりませんが、まちがいなくいえることは、家賃保証という言葉だけを聞いて

安易に契約を結ばない、ということです。


誤解のないように申し上げますが、サブリースという契約自体が悪いわけではありません。

それどころか、大家さんにとっては、安心して賃貸経営できる良いサービスです。


申し上げたいのは、契約内容をしっかり理解し、あらゆるリスクを検討し、契約を結ぶことが

必要だということです。


そうはいっても、アパート経営が初めてで、専門知識をお持ちでない方が一般的だと思います。

そんな時は、第三者の中立的な立場で賃貸経営の可否を判断してくれる専門家にご相談下さい。

2017年02月10日category: 相続

空き家の譲渡所得の３０００万円控除の注意点について。

空き家・実家相談センター　プランナーの後藤です。

今回は、昨年からスタートした、相続した空き家の譲渡所得の３０００万円控除について、最近の事例であった注意点をお知らせさせていただきます。

１点目は、対象となる住宅は、昭和５６年５月３１日以前に建築された住宅でなければならないということ。

なぜ昭和５６年５月３１日かというと、新耐震設計基準が定められたのが昭和５６年６月１日で、それ以前の建物は耐震性が低いため、耐震補強や解体を推進しなければならないということで設定されています。

つまり、新耐震基準の建物（築３６年以内）の譲渡では適用にならないということです。

築３０年くらいのご実家を相続された方が、空き家を売却された際、正確な情報を認識されておられなかった（不動産業者からの説明もなかった）ために、使えると思い込み、売却が完了してから適用にならないことを知り、当てが外れてがっかりされたという事例を耳にしました。

２点目は、父所有の実家を、相続税は基礎控除の範囲だからということで子が相続し、母は健在で実家に住んでいた後、施設に入所し空き家になった場合等、空き家の３０００万円控除は適用にならないのでご注意いただきたいということ。

母が相続した場合は、施設に入所してから３年以内（住まなくなってから３年以内）は居住用財産の３０００万円控除が使えますし、父が先に他界し、母が亡くなったあと子が相続し空き家となった場合は空き家の３０００万円控除が使えますが、母が健在で実家に住んでいるうちに子が相続し、その後空き家になった場合はどちらも使えなくなりますので、相続の際は充分検討が必要な事項だと思います。

いずれにしても、安易な判断は避け、専門家にご相談いただき、多角的に検討した上でご判断いただくことをお勧めいたします。

プランナー　後藤　明