平成29年・平成30年・令和元年度 国土交通省 地域の空き家・空き地等の利活用等に関するモデル事業 愛知・岐阜・三重　空き家・実家でお困りの方のための相談センター

2017年05月27日category: 空き家問題

建物の解体は、よく考えてから。

空き家実家相談センターの荒木です。


先日の相談会にお越しになったお客様の事例です。

空き家になった実家（戸建）を売却する際に、

建物も古く、更地にした方が売りやすいだろうとの理由で、

あまりよく考えずにとりあえず、建物を解体されたそうです。


そして売り出したものの、いつまでたっても買い手がみつからず、

建物がなくなったため、税額があがった固定資産税を長い間

支払続けている・・・・・という状態に。


たしかに、一般的に、古家付きよりも更地にした方が、売りやすい

というケースは多いです。


ただ、売れる見込みもないまま、安易に解体してしまうと、このお客様の

ようなことになりかねません。


売却プラン、建物解体の時期、方法、等については、専門家としっかり相談し、

計画的に行いましょう。

2017年03月22日category: 空き家問題

アパート建築の提案は、詳細内容を確認し、リスクに充分気を付けながら検討しましょう。

空き家・実家相談センター　プランナーの後藤です。

アパート建築を提案する会社はたくさんありますが、検討いただくときは充分に気を付けていただきたいと思います。

先般、不動産活用コンサルティングをご依頼いただいた方からのご依頼で、とある建築業者さんからのアパート建築提案の説明に同席させていただきました。

その業者さんからは、「当社は、企業さんの寮・社宅ニーズの斡旋を受託しており、今回、ある企業さんの従業員さん用の寮・社宅ニーズ対応のためのアパート建築をしていただける方を探しております。」とのお話がありました。

寮・社宅ニーズへの対応は、もちろん解約リスクがありますので、慎重に検討しなければなりませんが、企業の体力、ニーズのボリューム、必要スペック、借上げ期間等の条件によっては、通常の一般向けアパートより賃貸経営としてのメリットが出る場合もありますので、楽しみにご依頼者とともに説明を聞くことにしました。

ところが、その建築業者さんからは、分厚いアプローチブック（営業説明用ツール）による自社説明（当社はこんなに実績が多く、安心できる会社です、という説明。）と、大手賃貸専業メーカー等他社の一括借上げシステムのトラブル説明等（他社には気を付けてください、という説明）に終始しておりました。
そして最後に「当社が３０年間一括借上げしますので、安心してください。」と。
（先ほどまで、他社の一括借上げシステムを徹底的にけなしていたのに…。）

ようやく本題に入ったかと思えば、企業からの寮・社宅ニーズへの斡旋を受託しているということのみを強調し、その企業の詳細ニーズの説明はなかったので、突っ込んで質問をしてみました。

最初は、「それは企業さんの内部情報なので話せません。」と言われたので、「であれば検討できません！」と私が言うと、あっさり「〇〇室必要です。」との回答。単身向けかファミリー向けか、広さ・駐車場の有無や家賃とかの詳細ニーズを質問すると、しどろもどろの回答しか出てこず…。
結局、一番聞きたい情報ははっきりしませんでした。

新人の営業マンからの説明ならそれでも仕方ありませんが、名古屋支店長がそんな説明では、しっかりしたニーズを掴んでいないとしか思えません。

アパート建築は、多額の投資をし、リスクを取って事業を行わねばなりません。
そして、アパート事業のお客様は入居者さんです。その入居者情報を持ってアパート建築を勧める会社が、その入居者ニーズ情報を曖昧にしか掴んでいないということはあってはならないことです。

しかしながら、今回は私が突っ込んだ質問をしたためにボロが出ましたが、一般の方はそんなことはわかりませんので、丸め込まれてしまうこともあると思います。

実は、この手の建築業者はとても多いのです。

アパート建築を検討される場合は、充分に気を付けていただきたいと思います。

プランナー　後藤　明

2017年03月17日category: 空き家問題

実家の片づけは、親御さんと進めておきましょう。

空き家実家相談センターの荒木です。

相続した実家を売るにしても、貸すにしても、予想外に大変なのが

家財の片づけです。


実家は親御さんが長く住んでおられた場合が多いので、

家財、荷物が大変な量になっており、処分するにも大変な労力が必要となります。


また、労力や費用の問題だけでなく、親が大切にしていたものを処分して良いのか・・

悩みながらの作業となると、時間ばかりがかかってしまいます。


将来このような状況にならないためにも、実家に帰られた際には、親御さんと一緒に

少しづつ実家の片づけを進めてください。


親御さんといろんなお話をしながら片づけを進めていただくと、

親御さんが大切にされている思い出、もの、が共有でき、必ず、貴重な時間となりますよ。

2017年02月26日category: 空き家問題

親御さんからのセカンドライフプランニングのご依頼が増えてきました。

空き家・実家相談センター　プランナーの後藤です。

最近、お子さん達が独立された親御さんからのセカンドライフプランニングのご相談が増えてきたように思います。

私がファイナンシャル・プランナーだからかもしれませんが、少しずつ「自宅の空き家化」と、「円満相続」を早い段階で意識される方が増加してきているのではないかと思います。

皆様共通しているのは、自宅は売却して現金化し、ご自身達の生活資金に充てたいというご希望があるということです。

ご自宅（お子さん達からするとご実家）を想い出の詰まった場所と捉え大切にしたい方からすると、とんでもない話かもしれませんが、ご相談者様方は皆様こうおっしゃっています。

「子供たちは皆、独立してしまい、将来もこの家に戻って住む者はいない。自分達に何かあるとこの家は空き家になってしまう。それと同時に、知り合いが相続で揉めた話などを聞くと、下手に自宅という（分割しにくい）財産を残すことで、子供たちが仲違いするようなことには決してなってほしくない。」
「だから、いっそのこと、自分達が元気なうちに現金化して、自分達の生活資金にすることにした。もし仮に、全額使いきれなくても、現金が残るから子供達で均等に分ければ揉めることもないでしょう。」

とても合理的なお考えだと思います。
ご自分達の生活にゆとりが生まれ、そして「空き家」対策にもなり、さらに「争族」対策にもなってしまうわけです。

もちろん、誰もがこのような割り切った考え方ができる訳ではありません。

ただ、不動産を所有されている親御さん世代（団塊の世代の方々等）は、早い段階で、『この先どのように対策するか』ということをじっくりと検討してみることは、本当に大切なことではないかと思います。

私どもは、セカンドライフのライフシミュレーションから住まい方提案、不動産の最適な活用法、円満相続のポイント等、中立的な立場から総合的なアドバイスやサポートをさせていただきます。

お気軽にご相談いただけたら嬉しいです。

プランナー　後藤　明

2017年02月22日category: 空き家問題

アパート建築は契約内容をよく確認して。

空き家実家相談センターの荒木です。

今日のニュースで配信されていましたが、

家賃収入が10年間変わらない契約でアパートを建てたのに、

6年後に家賃を減額されたとして、大家さんが、サブリース大手企業を相手に

訴訟をおこしたとの事。


サブリースとは、サブリース会社が、アパートを一括で借り上げて空室に関係

なく、一定の家賃を保証する、という契約です。


このような契約をしたにも関わらず、家賃が減額された！と問題になっているのです。

実は、このような訴訟は全国で数多くおこっています。


大家さん、サブリース会社、どちらに責任があるのかは、契約内容を詳細に確認しないと

わかりませんが、まちがいなくいえることは、家賃保証という言葉だけを聞いて

安易に契約を結ばない、ということです。


誤解のないように申し上げますが、サブリースという契約自体が悪いわけではありません。

それどころか、大家さんにとっては、安心して賃貸経営できる良いサービスです。


申し上げたいのは、契約内容をしっかり理解し、あらゆるリスクを検討し、契約を結ぶことが

必要だということです。


そうはいっても、アパート経営が初めてで、専門知識をお持ちでない方が一般的だと思います。

そんな時は、第三者の中立的な立場で賃貸経営の可否を判断してくれる専門家にご相談下さい。